#Opinion - Réforme de l’ISF et protection du bien professionnel

Malgré une perception populaire intuitivement favorable à la taxation des hauts patrimoines, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est devenu un cas unique en Europe et présente de nombreux désavantages pour l’État.

Le constat est accablant ! Ainsi la réforme proposée par le gouvernement de transformer l’ISF en impôt sur la fortune immobilière (IFI) est la bienvenue, et permettra de restaurer la confiance auprès des investisseurs et des entrepreneurs qui, chaque jour, créent des entreprises et in fine de l’emploi.

Cependant, afin de garantir l’efficacité économique de cette réforme et de ne pas pénaliser les placements vertueux pour l’économie, y compris certains placements immobiliers, des précautions doivent être prises dans la définition du champ d’application et de l’assiette de ce nouvel impôt.

À l’heure actuelle, n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF les immeubles qui relèvent de la catégorie des « biens professionnels ». Il s’agit notamment des immeubles nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle de l’entrepreneur, qui ont un lien direct avec l’exploitation et sont utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins d’une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

En pratique, cette notion de « biens professionnels » pose de nombreuses difficultés d’interprétation lorsqu’il s’agit de biens immobiliers, notamment dans certaines hypothèses de détention indirecte des immeubles. Concrètement, un immeuble n’est exonéré d’ISF que s’il est détenu par la société qui l’utilise ou s’il est loué à une autre société du groupe ou à l’entrepreneur, sous certaines conditions très strictes. Ainsi par exemple, l’entrepreneur qui détient les bureaux constituant le siège d’une des filiales de son groupe et qui les loue à cette société n’est pas exonéré d’ISF sur la valeur de cet immeuble !

Par ailleurs, la disparition de l’ISF dans sa version actuelle va très certainement conduire les entrepreneurs à assouplir le mode de structuration de leurs sociétés, notamment de leurs holdings, lesquelles pourraient très souvent ne plus correspondre à la notion actuelle de « holding animatrice » susceptible d’être qualifiée de « bien professionnel ». Pour mémoire, aucune définition légale claire de la « holding animatrice » n’existe à ce jour et l’administration en a une vision extrêmement restrictive, laquelle est à l’origine de nombreux contentieux fiscaux.

Afin de palier à ces difficultés, il conviendrait d’exonérer d’IFI tout immeuble utilisé dans le cadre d’une activité professionnelle exercée par son propriétaire, et ce, sans qu’il soit nécessaire que la société utilisatrice de l’immeuble soit qualifiable de « bien professionnel » au sens de l’ISF.

En outre, le patrimoine immobilier aujourd’hui assujetti à l’ISF correspond à la valeur nette des actifs. Toutefois, certaines dettes peuvent être déductibles sur la base de critères très stricts qui aujourd’hui, s’adaptent difficilement à la pratique. Ainsi, les dettes liées à un refinancement, cas très fréquent en période de baisse des taux d’intérêts, peuvent voir leur déductibilité remise en cause.

Il est donc important d’élargir le champ de la déductibilité du passif afférent aux immeubles soumis à l’IFI, afin de tenir compte des pratiques des entrepreneurs en matière de financement de l’immobilier d’entreprise.

La mise en place de ce nouvel impôt posera également la question de la valorisation des immeubles, qui fera nécessairement débat entre l’administration fiscale et les contribuables dans la mesure où ils constitueront désormais les seuls actifs taxables. Pour limiter l’incertitude et accroître la lisibilité de l’impôt, il nous semble essentiel de mettre en place des règles de valorisation permettant de sécuriser la situation juridique et fiscale du contribuable.

Cette sécurisation devra être assortie d’une certaine souplesse permettant par exemple au contribuable d’appliquer des décotes, afin de prendre en compte les spécificités de l’immeuble et de son mode de détention, sans pour autant risquer d’être redressé avec pénalités pour mauvaise foi.

Le remplacement de l’ISF par l’IFI est une bonne nouvelle pour les entrepreneurs, même si à défaut de suppression totale de l’ISF, cette mesure risque d’être une nouvelle source de complexité et de risque fiscal. Les frontières entre investissement immobilier et monde de l’entreprise sont floues, de même qu’entre les investissements dits « productifs » et ceux « non productifs ».

Pour que cette loi soit bénéfique pour notre économie, il est nécessaire d’optimiser le rapport des entrepreneurs à l’immobilier en évitant tout simplisme.

Si lisibilité et prise en compte du réel sont les deux boussoles du législateur, notre pays attirera de nouveaux investisseurs.